解決事例

1．認知症の兆候がある所有者のマンション売却

写真：ご相談時の室内（大量の残置物）と、撤去・整理後の室内

杉並区・中古マンション｜家族信託の活用から、残された荷物の撤去・売却までを一括で対応

ご相談時の状況
高齢の叔母様が老人ホームへ入所することになり、姪御様からマンション売却のご相談をいただきました。
所有者ご本人には認知症の兆候があり、判断能力が低下する前に売却できる体制を整える必要がありました。室内には大量の家具や荷物（残置物）が残っており、売却を長引かせないことも大切でした。

整理が必要だった論点

• 判断能力（意思能力）認知症が進むと、ご本人による売買契約が難しくなる可能性がありました。
• 家族信託将来の財産管理と不動産の処分を見据えて、家族に管理を任せる仕組み（家族信託）が必要でした。
• 売却の準備残された荷物を整理し、物件本来の価値を買主に伝えられる状態にする必要がありました。

私たちの対応

• 1．家族信託の体制づくり判断能力の低下に備え、専門家と連携して、ご家族が不動産の売却を進められる体制を整えました。
• 2．残置物の撤去と販売準備室内を整理し、物件本来の状態を確認できる環境にしました。
• 3．販売条件の最適化準備を整えてから販売し、期間と価格の両立を目指しました。

解決結果　相場より高めの価格で、早期に売却できました。

2．長い間放置された相続空き家の売却

写真：ご相談時の空き家（不法投棄あり）と、土地・建物の状況

杉並区・相続空き家｜不法投棄・権利関係・税金の論点を整理し、売却できる状態へ

ご相談時の状況
お父様から相続した空き家を、長い間そのままにされていました。
火災や倒壊が心配になり売却を考えたものの、不法投棄されたゴミや土地の権利関係など分からないことが多く、「何から手を付ければよいか分からない」という状態でのご相談でした。

整理が必要だった論点

• 物件の管理不法投棄が増えないようにすること、建物の安全を保つことへの対応が必要でした。
• 権利関係実際に使える土地の広さ（有効宅地面積）、共有している持分、周辺の土地の経緯をはっきりさせる必要がありました。
• 税金・費用解体の補助金、売却時の税金（譲渡所得税）、相続した空き家の税の特例なども含めて整理が必要でした。

私たちの対応

• 1．測量と権利の調査現況を測量し、使える土地の広さや権利関係を整理しました。
• 2．周辺の関係者への確認隣地の所有者への照会や、近隣へのヒアリングを行いました。
• 3．売却方針の組み立て調査結果をもとに物件の価値をはっきりさせ、買取先を選びました。

解決結果　徹底した調査のうえ、相場より高い価格で売却できました。

3．複数の相続人が共有する収益物件の売却

写真：越境・接道などの確認箇所と、対象の一棟収益物件

東久留米市・一棟収益物件｜越境の問題と相続人の間の意見調整を、一つずつ整理

ご相談時の状況
ご兄弟で相続したアパート（収益物件）について、賃貸の需要が安定している中で、売却すべきか持ち続けるべきかというご相談でした。
検討の結果、相続人の皆さまにとって売却のメリットが大きいと判断し、売却をご提案しました。

整理が必要だった論点

• 越境塀・門扉・上下水道管など、隣地との境界をまたいでいるもの（越境）が複数ありました。
• 複数の相続人母屋と対象物件に複数の相続人がおり、意向がそろっていませんでした。
• 出口の判断収益性と市況を踏まえて、持ち続けるか売却するかの判断が必要でした。

私たちの対応

• 1．売却と保有を比較市況・収益性・相続人の皆さまの状況を踏まえ、売却をご提案しました。
• 2．越境の関係を整理複雑な越境の内容を一つずつ確認し、売却できる状態に整えました。
• 3．相続人の間を調整各相続人の意向を確認し、丁寧に合意づくりをお手伝いしました。

解決結果　相続人の皆さまの合意をまとめ、相場より高めの価格で売却できました。

4．老朽化した自宅の売却と住み替え

写真：老朽化した戸建てと、現地の状況（高低差・立地条件）

中野区・古家付土地｜建物ではなく土地として価値を整理し、売却と購入を同時にお手伝い

ご相談時の状況
60代の男性から、老朽化した戸建てを売却して、職場に近い郊外のマンションへ住み替えたいとのご相談でした。
建物には床の抜けや傾きもあり、一般の購入者に戸建てとして販売するのは難しい状態でした。

整理が必要だった論点

• 老朽化した建物床の抜けや傾きがあり、戸建てとして販売するのが困難でした。
• 売却の方法土地としての価値をはっきりさせ、それに合った買主を選ぶ必要がありました。
• 住み替え売却と新居の購入を、限られた期間の中で連動させる必要がありました。

私たちの対応

• 1．土地として再評価建物の状態を踏まえ、土地として販売する方法をご提案しました。
• 2．問題点を明らかに販売するうえでの難点を調査し、買主が判断できる状態にしました。
• 3．売却と購入を並行してお手伝い買取先探しと住み替え先の選定を同時に進めました。

解決結果　他社より数百万円高い条件で売却し、住み替えも完了しました。

5．施設入居の期限が迫る借地権マンションの売却

写真：対象の住戸（借地権付マンション）と、周辺環境（立地・眺望）

世田谷区・借地権付マンション｜資金の確保・地主様への対応・売却の承諾を短期間で整理

ご相談時の状況
80歳代のおひとり暮らしの男性が施設へ入居するため、マンションを売却して入居資金を確保したいとのご相談でした。
希望する施設は残り1室で申し込みの期限が迫る一方、物件は土地を借りて建つマンション（借地権付の区分マンション）で、通常より難しい案件でした。

整理が必要だった論点

• 期限施設の申し込みまでに、一定額の資金を確保する必要がありました。
• 借地の条件借地の更新時期と、地主様からの条件見直しへの対応が必要でした。
• 買主の選定借地権付の物件を扱える買取業者が限られていました。

私たちの対応

• 1．100社以上に打診借地権付の物件を扱う業者のネットワークへ、広く情報を提供しました。
• 2．上位4社を比較高値が期待できる4社に現地確認を依頼し、条件を比較しました。
• 3．地主様との調整更新の条件や売却の承諾（譲渡承諾）を整理し、安全に引き渡しまでお手伝いしました。

解決結果　期限内に資金を確保し、最も良い条件の買主へ売却できました。

6．「再建築不可」と判断された相続不動産の売却

写真：築約70年の古家と、調査後に土地としての価値を確認した様子

世田谷区・相続した古家｜測量・道路・権利関係を調べ直し、物件の価値を再評価

ご相談時の状況
お母様が亡くなり空き家となった築約70年の住宅について、売却か賃貸かを検討されていました。
大手不動産会社からは「建て替えができない土地（再建築不可）」として約1,000万円での買取を勧められていましたが、その価格では売却したくないとのご相談でした。

整理が必要だった論点

• 道路との関係（接道）前面の私道が建築基準法上の道路にあたるかどうか、敷地が道路に接しているかの確認が重要でした。
• 築古の建物賃貸として貸すには、大規模なリフォーム費用が必要でした。
• 権利関係私道・共有の持分・隣地との関係を含めた調査が必要でした。

私たちの対応

• 1．測量と役所調査現況の測量と道路の調査を行い、建て替えができる可能性を確認しました。
• 2．隣地・私道を調査隣地の所有者への確認や、私道部分を取得できる可能性を検討しました。
• 3．売却と賃貸を比較改修・解体・残置物の費用も含めて、最も良い出口を検討しました。

解決結果　建て替えができる可能性を確認し、当初の提示額の約4倍で売却できました。